Grond is schaars in Nederland. Ook voor bedrijven. Bovendien, als er al ergens plek is om te gaan bouwen, dan is het de volgende vraag hoe het ervoor staat met de lokaal benodigde energiecapaciteit. Een goede voorbereiding is dan ook een must, zo stelt Heembouw, dat ontwerpen en bouwen bundelt in één organisatie en met die integrale aanpak de klant zo vroeg mogelijk in het proces ondersteunt. Meerdere databronnen helpen daarbij, met name voor klanten in de maakindustrie. Want zo vaak verhuizen die niet. Dus is het eenmaal zover, dan moet het mede met het benodigde maatwerk van Heembouw wel kloppen.
Een goede voorbereiding is dan ook meer dan ooit een must. Foto: Heembouw
– ‘Materialen komen pas naar de bouwplaats wanneer de vergunningen rond zijn.’
– ‘Een goede voorbereiding verdient zich terug.’
– ‘Oudere bedrijventerreinen zijn niet voor niets ooit op die locaties ontwikkeld.’
– ‘Wij combineren wensen van bedrijven met aspecten als milieu, energievoorziening en bereikbaarheid.’
‘Als maakbedrijven verhuizen, moet het op de nieuwe locatie kloppen’
Het uitzicht reikt ver, vanaf de eerste verdieping in het eigen, door Heembouw zelf circulair ontworpen en nieuw gebouwde pand in Berkel en Rodenrijs. Molen De Valk pronkt als rijksmonument in het Zuid-Hollandse polderlandschap, met verderop aan de horizon de bebouwing van Delft. Kijkend in die richting zou je haast vergeten hoe rap het hier, op bedrijventerrein Oudeland aan de zuidwestrand van gemeente Lansingerland, de afgelopen tijd is gegaan. Heembouw realiseerde er drie jaar geleden een distributiecentrum, wat toen nog maar het tweede project was op Oudeland. Inmiddels staat het bedrijventerrein nagenoeg vol en was Heembouw bij nog zo’n zes projecten betrokken. En dat alles nadat de gemeente te veel gronden bezat en die moest afschrijven omdat niemand ze wilde, vertelt Marc Hilgersom, commercieel manager bij Heembouw. ‘Grondschaarste? Dat kun je wel stellen; de ontwikkeling heeft de laatste jaren een hoge vlucht genomen.’
Praten met nutsbedrijven
Te weinig grond. Zoeken naar energieaansluitingen. Om die redenen drukt Heembouw klanten meer dan ooit op het hart: over twee jaar bouwen? Onderneem dan nu actie! Overdreven is dat niet, zegt Jordy de Jong, senior ontwerpmanager bij Heembouw Architecten, het inhouse architectenbureau van Heembouw. Neem de verhuizing van die ene klant, in het oosten van het land. Het bedrijf is gespecialiseerd in lassen, wat de nodige impact heeft op het lokale elektriciteitsverbruik. ‘Toen duidelijk was naar welke locatie de klant wilde, zijn we direct gaan praten met de nutsbedrijven. Daarmee waren we niets te vroeg: de definitieve aansluiting was er uiteindelijk na twee jaar, een paar maanden nadat de nieuwbouw was opgeleverd.’ Een trend, volgens Hilgersom: ook al is er een locatie, dan nog kan er niet worden gebouwd vanwege energieschaarste. ‘Energiebedrijven gaan met aansluitingen pas aan de slag wanneer er vraag is, terwijl de bouwwereld wacht totdat er voldoende energiecapaciteit is. Zo ontstaat een spanningsveld waar niemand baat bij heeft.’
Bovendien is schaarste op nog een ander vlak van toepassing, zegt De Jong. Een week of vijf en dan was een vergunningsaanvraag doorgaans wel behandeld. ‘Dat is veranderd. We merken dat gemeenten veel vaker uitkomen op acht weken, wat wettelijk gezien ook de termijn is voor een vergunningstraject. Sneller lukt niet meer, wat alles te maken heeft met een tekort aan personeel.’
De inzet van data is onmisbaar voor Heembouw. Zeker nu, in een tijd van schaarste aan grond en energie. ‘Data helpen onze klanten aan meer inzicht en beter afgewogen keuzes’, stelt Marc Hilgersom, commercieel manager bij Heembouw. Foto: Heembouw
Levertijden monitoren
Tijdig anticiperen laat volgens De Jong en Hilgersom zien waar ze bij Heembouw voor staan. De ontwerpende bouwer, zo noemt het bedrijf zich, wat betekent dat het de rol van ontwikkelaar, architect en bouwer op zich neemt en daarmee heel bewust kiest voor een integrale aanpak. ‘Dat onderscheidt ons’, stelt De Jong. ‘We zijn er vanaf de keuze voor de locatie tot en met het monitoren van de processen in een pand en het optimaliseren van onderhoudstermijnen.’
Hilgersom: ‘Heembouw is dus meer dan alleen een aannemer. We starten elk nieuw traject met het inzichtelijk maken van de klantwensen en analyse. Waarna we – in het geval van een gewenste verhuizing – op zoek gaan naar de beste locatie. Hebben we die gevonden, dan volgt de engineeringsfase, met daarbij een kavelstudie en het aanvragen van vergunningen. En terwijl dat loopt, monitoren we onder meer de levertijden van benodigde materialen, die pas naar de bouwplaats komen wanneer de vergunningen rond zijn.’
Voorbereiding verdient zich terug
Is dat hele voortraject rond, pas dan wordt er gebouwd. En dat kan relatief snel gaan, zegt Hilgersom. ‘Soms al binnen vijf tot zes maanden. Een andere keer duurt het wat langer, afhankelijk van de omvang en functie van het pand.’ De Jong: ‘Een goede voorbereiding verdient zich in elk geval terug – en daar helpen wij bij. We willen dat de bouw soepel en snel verloopt. En dat de klant daardoor zo weinig mogelijk kosten heeft en in de nieuwe omgeving weer jaren vooruit kan.’
Zo’n doordachte voorbereiding is volgens Hilgersom bij uitstek van toepassing op bedrijven in de maakindustrie. ‘Zo vaak verhuizen die niet. Dus áls ze het doen, moet het op de nieuwe locatie kloppen. Toegespitst op hun specifieke proces, waarbij we meedenken over de toepassing van bijvoorbeeld lucht, water en gas in dat proces. En wat te denken over de factoren buiten het pand? Denk aan verkeersstromen, maar ook aan de impact van het bedrijf op de omgeving. Waar nodig gaan we met omwonenden in overleg.’ Keer op keer maatwerk dus, zo vult Hilgersom z’n collega aan. ‘En dat in nauw overleg met de eigenaar of dga, want we beseffen hoe betrokken die zich voelt bij het project.’
Greenfield of brownfield?
Bij bouwen over twee jaar doelen Hilgersom en De Jong vooral op zogenaamde greenfields, dus op locaties waar nu nog geen pand staat. Hoe zit het met zogeheten brownfields oftewel bebouwde locaties? Met onder meer al gerealiseerde aansluitingen zou je denken dat het hele traject dan sneller kan verlopen. ‘Toch is dat niet zo’, zegt Hilgersom. ‘Een brownfield-project zorgt al snel voor meer dynamiek. Bijvoorbeeld omdat het nog wordt gebruikt door een bedrijf dat ook naar een andere locatie moet. Of omdat er sprake is van herinrichting van kavels. Bovendien gaat het al snel om panden uit de jaren 70 of 80, die qua duurzaamheid niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd.’
Toch is er wel degelijk een verschuiving richting brownfields, vertelt De Jong. ‘Pakweg acht jaar geleden kwamen die projecten nauwelijks voor, de laatste tijd steeds vaker. Dat is ook niet zo gek: oudere bedrijventerreinen zijn niet voor niets ooit op die locaties ontwikkeld. De ligging is gunstig, gemeenten gaan vaker voor herontwikkeling. Van de andere kant: we komen met de brownfields wel vaker dichter bij de gebouwde omgeving. En hoe dichterbij, hoe groter de kans dat je in gesprek moet met omwonenden over eventuele bezwaren.’
Vullen met data
Moet een bedrijf dat op zoek is naar een nieuwe locatie kiezen voor een greenfield of een brownfield? Deze vraag beantwoorden ze bij Heembouw mede aan de hand van data. ‘Die zijn voor ons onmisbaar’, zo benadrukt Hilgersom. ‘We kopen datapakketten aan, zoals die van de KvK, maken gebruik van vrij verkrijgbare data en combineren die met eigen data. Denk aan onze online Gronddatabank: de site wordt rijker en rijker, gevuld met steeds nieuwe gegevens. Klanten geven aan waar ze zich willen vestigen en met wat voor bedrijf, waarna wij die wensen combineren met aspecten als milieu, energievoorziening en bereikbaarheid voor die locatie. Uiteraard kunnen bedrijven vervolgens via de site contact met ons opnemen om de mogelijkheden te bespreken.’
Toch benadert Heembouw niet zelden zelf een bedrijf. ‘Bijvoorbeeld omdat we op basis van data weten dat het bedrijf de afgelopen jaren is gegroeid’, zegt Hilgersom. ‘En dat het bedrijf dat de komende jaren ook zal doen, waardoor de huidige locatie krap wordt.’ Of bedrijven zich dan niet overvallen voelen? ‘Nee hoor, mits je het verhaal duidelijk en transparant brengt. Sterker nog, vaak leidt de inzet van data al snel tot interesse; het is een goed gespreksonderwerp.’ Voor de interpretatie van al die gegevens heeft Heembouw twee fulltime data-analisten in dienst, vertelt De Jong. ‘Ook hebben we vijf medewerkers die op data gebaseerde ontwerpen optimaliseren, wat onder andere zorgt voor meerdere ontwerpvisies.’
Link magazine editie december thema 2021 Sociale Innovatie: Beter innoveren, beter produceren. Lees Link digitaal of vraag een exemplaar op: mireille.vanginkel@linkmagazine.nl’
Juist in een tijd van schaarste leiden data tot meer inzicht en een afgewogen keuze, stelt Hilgersom. ‘We zetten hoog in op klanttevredenheid. En kijken bovendien naar gebruikerstevredenheid, die we meten nadat een pand is opgeleverd. Uiteindelijk is een klant die naar alle tevredenheid gebruikmaakt van een pand het beste visitekaartje dat je je kunt wensen.’
Bedenken, ontwerpen en realiseren
Heembouw heeft naast het circulaire pand van Heembouw Kantoren in Berkel en Rodenrijs nog twee vestigingen, één in Roelofarendsveen en één in Breda. Op beide laatstgenoemde locaties huist de afdeling Bedrijfsruimten, met op de locatie Roelofarendsveen bovendien de afdeling Wonen. Bedenken, ontwerpen en realiseren: Heembouw brengt alle aspecten bijeen en profileert zich op basis daarvan als ‘de ontwerpende bouwer’. Alles bij één partij: de voordelen zijn ernaar, stelt Jordy de Jong. ‘Denk allereerst aan het tijdpad: terwijl we bij Heembouw Architecten nog in de ontwerpfase zitten met de klant, denken onze collega’s van de bouw alvast mee. We werken als één team samen en toetsen de haalbaarheid van een project al in een vroeg stadium. Dit zorgt soms voor wrijving, maar zonder wrijving geen glans. Deze manier van samenwerken zorgt voor een hoge kwaliteit, een soepel proces en een optimale prijs-kwaliteitverhouding.’
